פיצול דירה הוא עבירה על החוק או שקיים פתח חוקי להזדמנות לרווח?

האם פיצול דירה הוא עבירה על החוק או הזדמנות להרוויח?

בשנים האחרונות אנחנו רואים דור שהוא יותר מעוכב מבחינה התפתחותית כלומר יותר ויותר אנשים נשארים רווקים עד גילאים מאוחרים בשונה מהתקופות של פעם שבהם היו מתחתנים בגילאים מוקדמים ומקימים משפחה. הדבר הזה גורם לכך שהמון אנשים מחפשים מבנים קטנים למגורים מכיוון שהם חיים לבד ולא עם משפחה וילדים. עובדות אלו הביאו לביקוש רב ליחידות מגורים קטנות. ביקוש שאין היצע מתאים עבורו לכן ,אנחנו רואים בעשור האחרון טרנד חדש של דירות מפוצלות שהפך להיות מאוד פופולרי, מדובר בפתרון מתוחכם, בעל הדירה יכול לחלק את הדירה שלו ולאפשר מגורים של כמה דיירים באותה דירה בתמורה לפעמיים או שלושה דמי שכירות.

זה טוב לכל שוכר אם יש הפרדה מלאה ולבעל הדירה זה מצויין כי הוא מרוויח הרבה יותר, ולמשכיר יוצא שכר לא גבוה מכיוון שזה מחולק אז זה משרת את שני הצדדים ,אבל מה לגבי השכנים? תשתיות הבניין? האם זה חוקי? או גורם להפרעה כלשהי אז אתם בטח שואלים מתי אפשר לפצל דירה ומה המשמעויות לגבי כל אחד מהצדדים.

הבעיה והפתרון בפיצול דירה

אמנם חוק התכנון והבנייה מאפשר ביצוע של שינויים פנימיים במבנה הדירה שלכם ללא צורך בקבלת היתרים – אבל על פי לשון החוק, מדובר בשינויים שאינם מהותיים, ובשום אופן לא בחלוקה פנימית של דירה אחת למספר יחידות מגורים. על אף שמבחינת החוק אין בעיה להשכיר חלקים מן הדירה בשכירות משנה – כשמדובר בהפרדה מוחלטת בין חלקים שונים של הדירה, כאשר בכל דירה מפוצלת שירותים, מקלחת ומטבחון שהם מופרדים ועומדים לשירותה – חשוב לוודא כי מדובר בפיצול שבוצע לפי היתרי בנייה מטעם הרשות המקומית.

בשנים האחרונות עקב הביקוש הגבוה ליחידות קטנות אפשרו, תחת תנאים מסוימים, קבלה פשוטה יותר של היתרי בנייה לפיצול דירות – אנחנו רואים רשויות רבות שנותנות אישור לפיצול דירות בהליכים קצרים, פשוטים וזולים יותר. ביחד עם זאת – מדובר בהליך בירוקרטי ארוך, הכולל הגשת תוכניות הבניה והאישורים הנדרשים, אישור של המועצה בכפוף לבחינת השינוי על ידי ביקור במבנה, וכדומה. מי שיקח סיכון ויבחר לפצל את דירותו בלי להגיש תוכניות היתרים ולבדוק אם הוא עומד בתנאים שהוגדרו בחוק על מנת לקבל אישור יהיה חשוף לתביעה פלילית סנקציות וקנסות ועוד הליכים רבים.

רוצים לקבל טיפים לבניית תיק השקעות? לחצו כאן

למי עלול להפריע פיצול דירות?

כראה שהבעיה המהותית בפיצול דירות ללא היתר היא העומס שנוצר על תשתיות במבנה, במיוחד כאשר המדובר בבניין דירות. בנוסף מגיעות תלונות רבות מהשכנים כלומר דייר שקנה דירה במקום מסויים לקח בחשבון שיגור עם עוד איקס דיירם ולכן קנה,לפי החוק שכנים כאלה שנפגעה להם איכות החיים כתוצאה מפיצול דירה והוספת דיירים חדשים לבניין שלא כמתוכנן עומדת להם זכות לתבוע את אותו בעל דירה אשר פיצל את הדירה ,ואת השוכר בגין פגיעה באיכות החיים , ועומס תשתיות

האם משתלם לפצל דירה או לא ?

מקרה שבו פוצלה דירה לשתי דירות במשך שנים רבות באשקלון, הטיל בית המשפט על בעל הדירה קנס בגובה של 90 אלף שקל, בצירוף צו הריסה, צו השבת מצב הבנייה לקדמותו והתחייבות בעל הדירה להימנע מביצוע עבירות בנייה. במקרה אחר, חויב בעל דירה בנתניה שפיצל את דירתו לשלוש דירות במשך שנים בתשלום קנס בסך 230 אלף שקל.

מקרה אחר שבו בעלי דירה פיצלו שתי דירות שבבעלותם בראשון לציון ל-18 דירות נפרדות, אישר בית המשפט את החלטת הוועדה המקומית להורות לחברת החשמל לנתק את הדירות מהספקת חשמל – עד להשבת מצב הבנייה לקדמותו. במקרה קיצוני אחר, בו נאשם לא הפסיק את עבירות הבנייה במשך תקופה ארוכה ולא התייחס לצווי בית המשפט, הוטלו עליו עונש מאסר בפועל למשך שמונה חודשים, צו הריסה ופיצוי כספי בסך 60 אלף שקל. צריך לחדד: לפי החוק אין התיישנות בעבירות תכנון ובנייה.

עולה כי לא תמיד ניתן לקבל היתר לפיצול דירה, וכי פיצול דירה ללא היתר אינו כלכלי ואינו משתלם.  בטרם רכישת או השכרת דירה מפוצלת, יש לערוך הסכם מקצועי  המתייחס לכל הפרטים המדוייקים לגבי פיצול הדירה כגון: אחריות בהשגת אישור עירייה לטאבו, תשלום היטל השבחה, אחריות פלילית, עלות השבת מצב הבנייה לקדמותו, מתן הודעה מוקדמת לפינוי דירה, אפשרות להספקת חשמל, מים וטלפון במקרה של ניתוק, וקבלת פיצוי כספי עקב אי הנוחות שתיגרם כתוצאה מההליכים שיינקטו עקב פיצול הדירה.

רוצים לקבל טיפים לבניית תיק השקעות? לחצו כאן

כיצד אתם בתור שכנים או נציגי הדיירים יכולים להתמודד עם התופעה של פיצול דירות?

אופציה ראשונה

הוא פנייה למחלקת הנדסה בעירייה או במועצה המקומית והגשת תלונה על פיצול דירה.

ברוב המקרים, הרשות המקומית תשלח פקח מטעמה אשר יבדוק ויצלם את החריגה. אם הדבר נעשה בניגוד לחוק – אותו שכן שביצע את העבירה יזומן לשימוע וייתכן שאף יוגש נגדו כתב אישום.

חשוב להבהיר, כי פנייה לרשות המקומית מוציאה את הטיפול מידכם ולא תהיה לכם יכולת להשפיע על ההליך.

אופציה שנייה

הוא פנייה לבית המשפט או למפקח על המקרקעין בתביעה, כי פיצול הדירה פוגע בערכן של הדירות האחרות בבניין. פנייה למפקח על המקרקעין בדרך כלל מהווה הליך מהיר יותר וניתן לפנות לערכאה זו גם ללא ייצוג של עורך דין.

אופצייה שלישית

הוא הגשת תביעת נזיקין אזרחית בגין מטרד עקב הצפיפות הצפויה, אי נוחות, רעש, לכלוך, ירידת ערך הדירות וכדומה. חשוב לשים לב, שככל ובוחרים להגיש תביעה למפקח על המקרקעין ולא לערכאות אזרחיות בגין פיצול דירה, את התביעה הנזיקית יש להגיש בד בבד עם הגשת התביעה למפקח לבתי המשפט האזרחיים ולבקש פיצול סעדים כיוון שלמפקח אין סמכות לדון בתביעות נזיקיות כפי שנפרט להלן.

לעוד כתבות בתחום הנדל”ן לחצו כאן