השקעת נדלן בעולם נבונה למשקיעים ישראלים מסביב לעולם
את הפוטנציאל בשוק ההשקעות נדלן בעולם הבינו מזמן המשקיעים הישראלים . הכסף הרב והתשואות בשנים האחרונות מפתות אלפי משקיעים בתחילת דרכם לבדוק כדאיות להשקעות נדלן בעלם. חשוב לציין שלמרות הכסף הגדול המון משקיעים חשופים להמון טעויות שנגרמות כתוצאה מחוסר ניסיון , וחוסר ידע בתחום. לכן במאמר זה ניתן מספר טיפים למשקיע בתחילת דרכו על מנת למנוע טעויות נפוצות אשר רבים משלמים מחיר כלכלי ונפשי כבד.
מה הם אופציות ההשקעה הטובות ביותר כיום בארצות הברית.
רכישת בית פרטי
צמוד קרקע נותנות לבעליו בעלות בלעדית על הנכס ועל הקרקע עליה הוא עומד, יחד עם הזכויות והחובות שלו. למרות שמחירו של בית צמוד קרקע גבוה יותר, קל יותר לקבל עבורו משכנתא וניתן לחזות באופן מדויק את ההכנסות וההוצאות הצפויות. כמו כן, הבתים הללו אומנם מרוחקים בדרך כלל ממרכזי הערים, ומציאת שוכרים עלולה להיות מעט מאתגרת, אולם הנתונים מראים כי מרבית האמריקאים מעדיפים לגור בבתים צמודי קרקע.
פיצול דירה הוא עבירה על החוק או הזדמנות להרוויח? קראו כאן
רכישת דירה בבניין
רכישת דירה בבניין או בקומפלקס מקנה לבעליה בעלות על הדירה בלבד, ולהבדיל מישראל, בנייני דירות בארה”ב, המכונים קונדומיניום, יכולים להכיל מאות דירות, ששייכות לבעלים שונים. כל בעלי הדירות מחויבים לשלם ועד בית לצורך ניהול ואחזקת הבניין.
דירות אלו זולות יחסית, ומרבית הבניינים הללו מכילים תוספות כמו חדר כושר ובריכה, אולם חשוב לקחת בחשבון, שקיימים מאות עד אלפי דיירים נוספים, תקנון בניין וגוף שמנהל את הבניין, ושתשלומי ועד הבית עלולים להיות גבוהים יחסית, במיוחד אם הבניין משודרג בתוספות שמשדרגות את איכות חיי הדיירים. פרט לכך, עליית ערך הדירות הללו איטית יותר, וקשה יותר לקבל עבור ההשקעה בהן משכנתא.
השקעות נדלן בעולם בנדלן מסחרי
השקעה בנדל”ן מסחרי כוללת רכישת משרדים, חנויות, מבני תעשיה, מרכזים לוגיסטיים, בתי מלון, מבני ציבור וכדומה, שאינם מיועדים למגורים אלא להשכרה לגופים עסקיים או ציבוריים.
במרבית המקרים ניתן להשכיר נכס מסחרי במחיר גבוה יותר מאשר נדל”ן למגורים, אולם ההוצאות שהוא דורש מבעליו גבוהות יותר. עם זאת, אחד היתרונות בנדל”ן מסחרי הוא שהשוכר יכול להיות גוף ממשלתי או ציבורי, ובמקרה כזה הסיכון שיתעוררו בעיות עם דמי השכירות קטן בהרבה. מעבר לזה אין הבדלים רבים בין נדל”ן מסחרי לבין נדל”ן למגורים ויש לבצע את אותן בדיקות בשני הסוגים.
מה לבדוק לפני שיוצאים להשקעה בנדלן בעולם?
עסקאות נדל”ן רבות בארה”ב הופכות אטרקטיביות בשנים האחרונות עבור המשקיע הישראלי, בעיקר הודות לתשואות הגבוהות יחסית, ולעובדה שקל להשביח את הנכסים באופן יחסי ולהגדיל משמעותית את הפוטנציאל הגלום בהם. לצד זאת, חשוב לזכור שקל מאוד להיכנס לחברת השקעות שמציעה עסקאות בסיכון גבוה ללא מתן אחריות הוגנת . על מנת להימנע מסיטואציות לא נעימות חשוב לבדוק מספר פרמרטים לפני סגירת העיסקה.
פיצול דירה הוא עבירה על החוק או הזדמנות להרוויח? קראו כאן
הבטחות שווא למשקיעים בנדלן בעולם
המקרה מתחיל בחברת נדל”ן אמריקאית שהציגה למשקיעים נתונים לא נכונים וגררה הפסד של יותר מ-100 אלף ₪. מדובר למעשה בהטעיה תופעה ידועה בשוק הנדל”ן. הנכס המוצע נמצא בסביבה נאה ויקרה, אך ולמרות זאת הוא מוצע לשוק במחיר זול מאוד.. בפועל, מדובר בעסקה לא מניבה , אליה נקלעו משקיעים רבים חסרי ניסיון אשר עברו מסע שכנוע מהצד האמריקאי. בשנים האחרונות אנו שומעים על יותר ויותר סיעפורים מצד משקיעים ישראלים בתחילת דרכם שנקלעו להשקעות בתחום הנדל”ן לא אמינות ואף מפוקפקות אשר במבחן התוצאה לא הביאו תשואה ואף במקרים חריגים לא החזירו את ההשקעה.
רשיונות והיתרים למשקיעים בנדלן
השקעה בעסקות נדל”ן בחו”ל יכולה להגיע גם למחוזות לא חוקיים. הקפידו ותבדקו שלכל בעלי החברה המשווקת/מבצעת יש אישורי הגירה כחוק, ושהם מחזיקים ברישיון לתפעול והשבחת נכסים. לצד אלו, חשוב לבדוק גם את קיומו של רישיון קבלן עדכני ותקין (לפי מדינת היעד בארה”ב בה בחרתם להשקיע), ואת אישורי העבודה (פרמיטים). בלעדי הפרמיטים הרשויות עלולות לעצור את הפרויקט מהר מאוד, ואתם תישארו עם חור בכיס.
מצב הנכס
המצב הפיסי של הנכס מהווה סמן מרכזי לכדאיות העיסקה. על מנת להעריך את הפוטנציאל הגלום בעסקת הנדלן, ראשית עליכם להעריך את עלויות ההשבחה והשיפוץ של הנדל”ן. בין היתר, מומלץ לעבור היטב על דו”ח המפקח ההנדסי (inspection) שבוצע בנכס, לבדוק פרטים על שיפוצים קודמים בנכס, לדרוש את פירוט הליקויים הקיימים טרם השיפוץ, ולקבל הערכה מפורטת על מצב המערכות והתשתיות בנכס. כמו כן, כדאי מאוד לבקש את מחירון התחזוקה והתיקונים של חברת הניהול. התחזוקה השוטפת לאחר השבחת העסק עלולה לגבות מכם מחיר לא מבוטל, וחשוב מאוד להעריך את העלות הכלכלית הזו טרם סגירת העיסקה.
חברת שיווק לנדלן
גם אם רוב החברות מצהירות על עצמן כשותפות מלאות שלכם לכל אורך הדרך, בפועל חלק לא מבוטל מהן יעביר את המושכות הלאה לשותפים מקומיים שינהלו את תהליך הביצוע והפיקוח בשטח. בחירה של חברת השקעות שמספקת את מעטפת התמיכה המלאה – איתור הנכס, השבחה, וניהול הקבלנים והעובדים בשטח קריטית להצלחת הפרויקט. אתם בטח לא מעוניינים ליפול על חברת שיווק מפוקפקת שתעביר את הניהול לחברת ביצוע כושלת ולא אחראית.
לסיכום חשוב מאוד להיעזר באנשי מקצוע עם ניסיון בתחום ולא לצאת להשקעות בלי לברר על החברה קודם כי המון פעמים משקיעים מתרשמים מסיורים בחברות משרדים מפוארים והמון פעמים זה בלוף על מנת למשוך משקיעים שמרו על הכסף שלכם וצאו להשקעות חכמות וזהירות.
אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ השקעות בידי יועץ השקעות בעל רישיון עפ”י דין המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. החברה מחזיקה ו/או עשויה להחזיק ו/או למכור במסגרת פעילותה השוטפת, ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים של החברה הנסקרת, והיא עשויה לקיים קשרים עסקיים נרחבים ומגוונים עם החברה הנסקרת, למועד מסמך זה ו/או במועדים אחרים, הכל כמפורט לעיל ובין היתר משום כך ולאור האמור לעיל עשוי להיות לחברה ו/או נושאי המשרה שלה ו/או מנהליה ו/או עובדיה ו/או מי מטעמה עניין אישי בנכסים ו/או בחברות ו/או בניירות הערך המוזכרים בכתבה. אין בתשואות העבר כדי להבטיח תשואות דומות בעתיד.
